공동저당 후 새 건물을 지었다면 법정지상권은 언제 인정될까?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다. 특별한 사정과 일반적인 성립 시점도 함께 살펴봅니다.
공동저당권이 설정된 뒤 담보 건물을 철거하고 새 건물을 올린 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈라져도 새 건물에 법정지상권이 생기지는 않는 것이 원칙입니다.
예외를 판단할 때는 특별한 사정이 있는지 살펴야 합니다. 자료가 든 사례에는 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 포함됩니다.
공동저당과 법정지상권의 관계
법정지상권은 토지와 그 위 건물이 저당물 경매 뒤 서로 다른 소유자에게 귀속될 때, 정해진 요건을 갖추면 건물 소유자에게 토지 사용을 인정하는 권리입니다. 일반적인 성립 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점이 제시됩니다.
하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 없어지고 새 건물이 들어서면, 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 경매 대상이 된 신축 건물을 같은 전제로 볼 수 없습니다. 따라서 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 따라 생긴다고 단정할 수 없습니다.
예외를 살필 때도 원문이 든 사정, 즉 신축 건물과 토지의 소유자가 같은지와 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등이 기준이 됩니다.
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성립 시점과 등기
일반적인 법정지상권은 경매 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립하며, 성립 자체를 위해 등기를 할 필요는 없습니다.
다만 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 한다고 안내합니다. 이 성립 시점과 등기 설명은 법정지상권 일반에 관한 것이므로, 공동저당 뒤 신축한 건물에도 당연히 권리가 생긴다는 뜻은 아닙니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않습니다. 원문에 나온 특별한 사정이 있는지는 별도로 살펴야 합니다.
법정지상권은 등기해야 성립하나요?
일반적인 법정지상권은 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립하며, 성립 자체에는 등기가 필요하지 않습니다. 다른 사람에게 권리를 처분하려는 경우에는 본인 명의의 지상권설정등기가 필요합니다.